陳和李在2012年5月20日登記結婚，并在2013年10月買了一套房子。房產登記在陳的名下。2015年8月，在未告知李的情況下，與張某簽訂房屋轉讓協議，將房屋轉讓給張某。協商過程中，帶張到現場查看房屋，并謊稱妻子李已同意出售房屋。深圳房產律師帶您了解一下相關的情況。

　　由于李在外地出差，還向張出示了李簽字的售房委托書等材料。之后，協助張到房管部門辦理了房屋過戶手續。

　　2015年10月，在得知共同財產由陳某、陳某作為被告、張某作為第三方轉讓后，李起訴法院，要求確認房屋銷售合同無效，張某退還了房屋。本案中，與張簽訂的房屋買賣合同是否有效？張是否構成善意取得？

　　第一類懲罰性條款，《解釋》第8條規定： 在下列情況之一導致商品房合同的銷售不能達到目的時，無法獲得住房的買方可要求撤銷合同，退還為住房支付的金額和利息，賠償損失，并且賣方應承擔為住房支付的金額的兩倍的賠償責任：

　　（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人在未告知買受人的情況下將該房屋抵押給第三人；

　　（二）商品房買賣合同訂立后，賣方將商品房出售給第三人的；。

　　上述規定列出了出賣人的兩種行為：一是“賣后未告知而抵押，”二是“一房二賣”。兩種行為都要求發生在商品房買賣合同訂立后，都要求商品房買賣合同目的不能實現，買受人無法取得房屋。

　　第二種懲罰性的規定，《解釋》第九條明確規定：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有研究下列問題情形之一，導致企業合同管理無效信息或者被撤銷、解除的，買受人已經可以通過請求返還已付購房款及利息、賠償經濟損失，并可以根據請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償法律責任：

　　（一）故意隱瞞未取得商品房預售許可證的事實，或提供虛假的商品房預售許可證；

　　（二）故意隱瞞已出售房屋已抵押的事實；

　　（三）故意隱瞞已出售房屋已出售給第三人或者拆遷補償金房屋已安置的事實；。

　　該條規定在時間上是商品房買賣合同訂立時，強調了出賣人的三種“故意隱瞞”行為，都要求三種行為導致合同無效或者被撤銷、解除。

　　從上述法律規定我們可以明顯看出，《解釋》實際上沒有規定了開發商（或出賣人）的五種行為進行適用懲罰性的規定，并在一定時間上、結果上、出賣人的主觀方面故意上作出了一個明確的規定。

　　最高國家人民對于法院《關于企業適用我們中華民族人民民主共和國婚姻法若干重大問題的解釋（一）》第十七條對“夫或妻對夫妻之間共同發展所有的財產，有平等的處理權”的規定，作出了一個明確的解釋：“

　　（一）夫或妻在處理以及夫妻共有部分財產上的權利是一種平等的。因日常學習生活方式需要而處理我國夫妻共有財產的，任何自己一方均有權直接決定。

　　（二）夫或妻非因日常工作生活需要對他們夫妻共有財產做重要信息處理能力決定，夫妻雙方公司應當建立平等主義協商，取得基本一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方經濟共同管理意思就是表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”

　　《中華全國人民群眾共和國物權法》第一百零六條規定“無處分權人將不動產或者其他動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有相關規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產項目或者動產的所有權：

　　（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；

　　（二）以合理的價格轉讓；

　　（三）轉讓的不動產或者動產依照有關法律制度規定教師應當及時登記的已經開始登記，不需要使用登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定方面取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償風險損失。”

　　根據上述法律規定，夫妻共同擁有的財產的處置，應經夫妻雙方同意，如果一方未經另一方同意而處置，原則上是無效的合同。但是，如果第三人是善意取得，也應當按照物權法善意取得原則予以確認，以便同時保護善意第三人的合法權益。

　　深圳房產律師認為，在這種情況下，張主觀上沒有過錯，盡到了合理的審查和注意義務。他和陳按照正常的市場交易價格買下了這套房子，雙方也都經過了相關部門的房屋轉讓手續，與陳簽訂的房屋買賣合同應該是有效的。而陳故意隱瞞事實真相，完成合法交付房屋的驗收，導致李的合法權益受到損害，李的損失可以向陳索賠。